我们看见的不仅仅是陈启宗的智慧，也再一次见证了中国房地产行业和博鳌房地产论坛这九年的变化与历程。
编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？
8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。
观点地产网 “请陈先生出山，我们请了7年。”
这是2007年恒隆地产董事长陈启宗先生第一次出席博鳌房地产论坛时，主办方的介绍。
作为香港最知名的房地产企业之一，作为上海甚至全国最知名商场的拥有者，恒隆是许多中国房地产企业学习的对象。
在房地产行业沉淀多年，又有着国际视野的陈启宗，套用一句现在流行的词语，简直就是“导师”级的人物。
从2007年到2015年，除非受到不可抗拒的外力影响，陈启宗先生坚持每年来到博鳌房地产论坛。
在这里，留下了陈启宗的很多“名言金句”，我们见识了他对国际经济环境的理解，对商业地产的指导以及对中国房地产行业的思考。
当我们把陈启宗先生在每一年博鳌房地产论坛上的精彩言论梳理出来之后，看见的不仅仅是陈启宗的智慧，也重温了一次商业地产运营之道，再一次见证了中国房地产行业和博鳌房地产论坛这九年的变化与历程。
2007年：我不是儒商
这是陈启宗先生第一次出席博鳌房地产论坛，也是他第一次正式亮相于内地的房地产行业论坛活动。
在此之前，陈启宗甚少出现在内地。房地产行业的人几乎都知道位于上海的最顶级商场恒隆广场，但对于陈启宗并不是那么熟悉。
这并没有影响陈启宗在博鳌房地产论坛第一次亮相时形成的热烈追捧，从这一届开始，带有强烈个人风格的陈氏语录也成为每一届博鳌房地产论坛的“金句”。
“很多年前，很多人把我叫做儒商，我非常的不喜欢，叫我儒商就把其他的一切商人都骂了，骂其他人都是没学问的，所以我觉得儒商这个词是大有问题的。”
“对几乎所有发展商来说，今后五至六年是痛苦的，本公司是极少数预先做好准备的发展商之一。”
“廉租房制度不是不可以建立，是还有很多后续问题需要考虑。”
回过头来看，2007年或许是中国的房地产商们最快乐的一年，这一年中国楼市一片红火，房企们忙着跑马圈地，碧桂园、合景泰富等一批民营房企纷纷登陆港交所。
就是在这样的景象中，陈启宗毫不掩饰自己在内地投资的谨慎。
“恒隆现在不怎么在上海、北京这些城市投资了。很简单，价格太高。”陈启宗说。目前，恒隆在中国的商用物业投资集中在沈阳、天津等地，“不是这些城市的项目比上海强，是这些项目的成本显然比上海低。”
面对参加博鳌房地产论坛的房企，陈启宗感到的是众多内地开发商急欲“拓清迷雾”的愿望。
无疑，房地产业是逐利心理最强的行业。用陈启宗的话说，“搞房地产的是对致富赚钱最有兴趣的一班人，难得有一个行业集中如此多对赚钱那么有兴趣的人。”
“一个没有见过市场周期，没有经历过市场周期，而且是大周期，并能够留下来的人，他不是一个可靠的房地产开发商。”这是陈启宗的判断。
2008年：要拥抱熊市
这一年，可能是很多房地产从业人员都难以忘怀的一年，因为这一年的变化实在太大了。
上半年，楼市还是高歌猛进，莺歌燕舞，下半年便面临内忧外患，经济之痛。
这一年，因为北京奥运会，博鳌房地产论坛提前至6月就举行了，第二次来到博鳌房地产论坛的陈启宗以国际化的视野讲起了中国的房地产机遇。
陈启宗认为，在全球一体化背景下，即使房地产业这种具有强烈地域性色彩的行业也同样不能避免全球化的影响。在现代全球资金过剩的环境里，房地产业越来越金融化，这是全球一体化下对房地产最基本的影响。
随后谈到房地产发展方向，陈启宗认为国内房地产行业机遇还是非常大，并指出有两个发展模式在长远来说是最可靠的，一是万科模式，万科模式就是买土地盖房子，盖好了就卖，虽然利润率比较少，但是薄利多销。二是商业管理模式，以租为主，这样的模式长远来看会得到房地产价格上升的好处，这种模式也就是恒隆采取的模式。
接下来，陈启宗的一段发言成为了博鳌房地产论坛的经典：“对我来说熊市是大好事，我是最喜欢熊市的一个人，我不怕北极熊，我拥抱熊。”
陈启宗解释了为什么拥抱熊市的理由：“第一是熊市把竞争对手都打下去了，不用我打了，我非常高兴；第二是买地能便宜点买到；第三可以发股权，股票低的时候发股权给员工，对他们是件好事。”
在演讲的最后时间，陈启宗指出：“每家公司都需要专注于某一个行业，只要把一件事做成全国或全世界最好，你就是最好的人士，最终市场会给你答案。”
他还提出了“房地产是最能够带动整体经济的，这对国家来说也是最重要的，希望大家不要因为别人说的话而犹豫”的观点。
陈启宗在会上也批评了一些专家学者，认为理论和现实有所差距，因而专家的意见要听，但不可全听。
陈启宗这个论断的原因在于，2007年上半年真实支撑土地市场的并不全是房地产开发企业销售回款，更多是资本市场融资，大企业尤其如是。
假设销售回款足以支撑开发商应该支付的土地价格，那么中国房地产企业的财务都是健康的，2008年放缓拿地可以看做是策略性的保守，是一种稳健的经营方式，但现实情况并非如此。
土地市场的需求是与资本市场、银行信贷及销售回款三方相联系的，房地产市场面临的是一个双方向投资市场，一是土地市场，二是物业市场。因而土地供应方、开发商及购房者之间形成了非常有趣的暧昧关系。无论是土地供应方还是开发商乃至不动产投资者，最终目的是在与市场博弈中获取投资收益，自住性需求仅在其中承担了市场基础作用，即住宅市场因有人要住房子而起。
这种建立在投资基础上的供需关系决定了房地产市场的周期性，因而陈启宗在2008年博鳌房地产市场上说的一句话被人们忽视了。
陈启宗说：“因为房地产的周期性特别强，一定是在理性和不理性之间，刚听别人说要回归理性，有什么大不了的？几百年来其他经济体的房地产都是这样，理性、不理性之间来来往往。”
2009年：傻瓜才拿地王
因为2008年爆发的全球金融危机，中国房地产行业陷入困境，从而有了救市政策和4万亿，房地产行业又充满希望。2009年是矛盾的一年，市场需要改变，许多企业面对“惨淡”的楼市犹疑、失望甚至谨小慎微。
恒隆地产早已经在香港经历过多次房地产周期，成功在香港几次大浪中生存下来，陈启宗也再次在博鳌房地产论坛上喊话：“不要浪费一个非常有价值的熊市，希望大家经过这一年的大起大落后，能够从中学到功课。”
恒隆没有浪费这一个熊市，2009年年初接连出手，在大连和无锡以总价17亿元拿下两幅地。
后来因为4万亿出台，房企又开始在土地市场上凶猛拿地，两个月之内全国出现15宗地王。
对这样的情况，陈启宗在博鳌房地产论坛上评论时丝毫不留情面：“拿了地王的都是傻瓜”。
“高价格不是地王，高价格是高风险，高风险没有高回报，还会影响社会和谐，怎么能说是地王？”陈启宗说：“地王对于那些买地王的企业是最不好的了。”
陈启宗是在2008年下半年最终与政府商定拿下大连和无锡两块地的，被业内认为是恒隆成功抄底的案例。被问及此时恒隆是否还去出手拿地的时候，陈启宗称自己不愿意做拿“地王”的傻瓜。
陈启宗坦言，大连与无锡地块是多年谈判的结果，但从某种意义上而言，2008年的周期调整显然为恒隆最终敲定两幅地块增加了更多筹码。在2008年底对市场的迷惘当中，极少有地方政府能够抵挡恒隆的攻势，陈启宗“抄底”亦是水到渠成的事情。
最为繁华的商业城市,最为核心的商业地块，低廉的价格和可以预期的稳定回报，这才是陈启宗所言的地王。
“政府应该救的是市场，而不是开发商。”陈启宗显然意识到政府在新一轮的投资拉动过程当中给了开发商更多的机会，但却阻碍了市场本身的优胜劣汰的过程。
“市场好的时候，赚的都是他的。市场不好的时候，虽然他们在市场好的时候过分投资，导致公司在破产边缘上，但是因为政府进来拯救了他们，所以他们就不需要负责任。”陈启宗表示，这是很可惜的一件事，也就是说，有赏无罚。
2010年：恒隆不怕竞争
现在回想，如果要确定中国商业地产的元年，可能就是2010年。
中国房地产企业在前两年感受到住宅市场的不确定性，纷纷开始寻找抵御下一个周期的方法，增加持有型物业成为最普遍也是最直接的选择。
从这一年开始，我们可以明显看见全国的商业地产发展增速，城市变成摩天大楼的竞技场，各地购物中心纷纷出炉，甚至连贵阳这样的西部城市，都有无数地标、写字楼等待拔地而起。
作为成功在内地运营了上海恒隆广场的恒隆地产掌舵人，陈启宗在这一年博鳌房地产论坛上干脆“开门授课”，和现场的参会人员分享了自己的商业地产经营之道。
陈启宗一直是很自信的人，敢将恒隆在商业地产方面多年经验公之于众，也是来自他的自信。
“我认为就是照着我所说的去做，恐怕也做不出来，这不是硬件技术上问题，这是软件问题、文化问题、制度问题。另外一个原因，中国市场太大了，太多机会给在座所有的人。谁先进入这个市场，谁在那个市场里就有优势。我们选择的城市我们早就进去了，你要再进去，你是拼不过我的。其他的城市与我无关，我也不担心。”
不担心竞争，是因为陈启宗认为，到现在为止在中国没有太多够水平的商业发展。“很多在商业房地产赚了很多钱，是因为竞争缺少，没有竞争，你就变王了。老外有句话，在一个瞎子国度里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝。”
“我碰到星河湾的梁上燕，他们的太原星河湾开盘卖了40多个亿，我说你们快，但我们恒隆不能快。做住宅要快，但做商场不能快。做住房你要快，最少你要能够快。建筑要快，资金流转要快，卖房子要快。”
陈启宗表示，住房跟商业地产需求不仅仅是技术问题，还有思维方式问题。要是能够把思维方式改变的话，就能够从一个领域转到另外一个领域而同样的成功。
“但是照我理解，在世界上这样的例子是绝无仅有。”陈启宗直言：“凡是以为招商重要的人，都是不及格的房地产商。”原因很简单，要是一个商业项目选址好、设计好、建筑好，招商是最容易做的事情。
商业地产还是一个高经验的东西，而经验都在人的脑子里，因此做商业地产人才也至关重要。
“唯有最优秀的企业文化才能把最好的人留下来。企业文化使一家公司有规律、有纪律，这个绝对是成功最重要的因素之一。没有纪律，是不可能成功的。”
最后陈启宗表示，希望有更多好的商业房地产商，因为中国实在太大，机会太多。我们实在对不起老百姓、对不起国家，现在全国大中城市的三流项目，差劲得不得了，是浪费了土地资源。
“不要再做那些三流的商场，对你来说也挣不了钱。”陈启宗如是称。
2011年：商业必须做老大
2011年，陈启宗继续在博鳌房地产论坛上对商业地产“指点江山”。
这一次，陈启宗火力全开，直接表示“18个月以内盖起来的商场都是垃圾。”
“现在在内地听到很多朋友说可以12、18个月就把商业楼宇盖起来，但是盖的是垃圾大楼。今天中国越来越多垃圾大楼，这是视觉污染，我实在替我们中国人感到悲哀。”
“战线拉的越长，越是考验开发商得能力。”陈启宗认为，现在房地产业很浮躁，很多开发商只想赚快钱，单纯把地产作为一个投机行业。
陈启宗表示，商业地产的路并不好走，商业地产应该和资源、运营有效联动。并且，商业地产的运营成本和费用是非常高的，这也是考验一个开发商实力的时候。此外，商用地产的选址，配套设施的完善等都将直接影响其租金回报率。
陈启宗还指出，作为商业房地产，持续管理是极度重要的，但可惜的是，这方面又被忽略了。
商业地产也会受到宏观调控的一些影响，例如信贷缩减等。简单从政策上看，好像商业地产投资不受限制，从另外一个角度看，当其他方面的经济驱动减弱，商业地产方面的驱动也会减弱。
陈启宗则称：“这个行业最重要的不是盈利，也不是回报率，最重要的是现金流。现金流转不过来，资产多大也没有用，一次过不了关就沦为破产。”因此，未来的5-10年才是商业地产相当残酷的年代。
“你不要小看我个子矮，商业地产里面不能矮，要不就不要进入这个行业，进入这个行业，做老二回报率非常低，要是老五老六根本就没有回报了。”陈启宗强调，在这个行业里必须做老大。
陈启宗最后还表示，随着大多数企业纷纷进入商业地产领域，必然造成大规模的竞争。
“基本上全中国商业房地产都没有见过蓝海，除了恒隆以外，其他都是红海，也就是说，其他都是水平不行的。但是红海也可以赚钱，因为只有一家蓝海，中国太大，所以就给了很多机会大家一同赚钱。”
2012年：低潮中要反省
2012年的博鳌房地产论坛，恐怕很多人都还记得任志强在台上的叹息：“中国的房地产已经被政府抛弃了。”
经济学家陈淮随后跟进“落井下石”：“房地产从来没有被拾起来过，本来没有捡起过，何来抛弃一说？”
会发出这样的言语，是因为2012年的房地产形势被大多数人认为“很严峻”。“史上最严厉调控”已延续两年多，看不到结束，中国经济需要转型和升级，楼市也同样不景气。
在这样的背景下，陈启宗花了很长时间在2012博鳌房地产论坛上讲起了“周期”。
陈启宗表示，房地产行业本身就是一个长周期的行业，难得有另外一个行业像房地产这样有这么长的周期。“周期性很长的行业，从另外一个角度来看这是非常好的一件事，这正是房地产商能够赚钱的好机会。”
陈启宗强调，现在大的经济环境都不太好，世界如此，中国也如此。对于一个好的房地产商来说是一个极好极好的机遇，不要浪费这个机遇。
商业地产热兴起以后，逐渐也有了对于“泡沫”的争论。在此次博鳌房地产论坛上，诸多声音呼吁，房地产应该更多回归实业经济，脚踏实地，走可持续发展路线。
陈启宗也表示，房地产商不应该只靠地价增长来赚钱，不然就不再是投资，而是投机，“既然这个行业有一个特性，地价是不增加附加价值也能赚钱的，那你享受这个好处就是了。但是，我希望中国房地产商能够在经验上、专业上有所进步。”
在这一届的博鳌房地产论坛上，陈启宗还调侃了一直抱怨不受尊重的“房地产商们”。
“很多人以为做房地产的人没有专业知识，没有专业特长，有钱有地就能做房地产商。是，有钱有地就可以做房地产商，但绝对不可能做一个负责任的房地产商，也不可能做一个被人尊敬的房地产商。”
陈启宗直言：“成功的房地产商，大家看得见；失败的房地产商，没人管。大家对房地产业成功人士比较眼红是现实，房地产商不被社会尊重更是现实。成功的房地产商得不到社会尊敬，至少得到了钱，失败的房地产商最可怜，既不被社会尊重，又没有赚到钱，最后是一无所有。”
“无论是在海外，也包括在中国内地，很多房地产商的个人素养也不见得比别人好。所以，这方面也使房地产商不被人尊重。”陈启宗这一番细致讲解，不知道能不能化解一直觉得自己“不受尊重”的地产商们的内心抱怨。
演讲的最后，陈启宗对中国房地产仍然提出了一些忠告：“作为房地产商，应该好好地利用市场低潮来反省我们自己，增加我们的专业知识，在下一次好机会再来的时候，我们可以更好地利用那些机会。”
陈启宗最后的一句话，带有一种暮鼓晨钟般的力量：“长远来说，中国的房地产绝对是可持续的，机会绝对是有的。问题是，在机会来临的有生之年，你我还在不在？”
2014年：商业地产养老鼠
2014年，中国的房地产市场出现了很大的变化，尤其是上半年，楼市几乎可以用“寒冬”来形容。
虽然下半年楼市复苏迹象明显，但大部分业内人士的共识是，中国房地产行业的黄金时代已经一去不复返，进入了白银时代。
听起来，颇有一些遗憾可惜的意味。对此，陈启宗倒是颇为乐观，在博鳌房地产论坛上演讲时直言，中国的房地产比任何时候都健康。
“中国房地产可能是第一次见到比较正常的情况，第一，价格不要暴涨，慢慢上升就好了；第二，价格不要大跌，大跌也是很麻烦的事情；第三，交易量比较平稳，不能大量收缩。”
“中国房地产周期是人类历史上从来没有见过的，没有任何一个国家、任何一个市场房地产长得那么快，长得那么大。”陈启宗表示：“在不到20年的时间内，中国由很低的房地产容量到现在这么大的住房市场，速度是非常了不起的。而且，量大跟快速是赚钱的最好机遇。”
但是陈启宗仍然指出，中国房地产最好赚钱的时机可能已经过去，最好机遇就是过去十几年，接下来十几年不可能再像过去赚那么多的钱。
陈启宗认为，今天的情况比起以往20年来任何时期都比较正常，没有看到房地产价格再飞升，也没有看到大跌。现在的价格比起三年前还是高的，成交量也还可以，所以中国政府在过往这几年一切的努力，还是有不错的结果。
“把出台调控政策放在当时的大环境下，是可以理解的。”陈启宗如是称。
这个新的常态能够平稳多久？陈启宗还是比较乐观的：“第一，库存很高，第二，政府还有很多行政手段，需要的时候就可以用。”
“我认为没有一个时期比现在更健康，而且继续健康发展的机会相当大。”陈启宗如是表态。
对于中国商业地产的发展，陈启宗仍然“恨铁不成钢”，在多个场合及接受采访时强调：“内地的商场空置率很高，我有一个问题想了10年没想通，在座各位如果想通了，麻烦你告诉我——这些空置房除了养老鼠之外，还有什么用处？”
“除了北京、上海等城市要扩大规模以外，很多城市都要盖高楼，盖写字楼，我是不知道有谁来租。”陈启宗指出：“情况可能会越变越坏。住宅市场现在赚大钱的机会比较少，很多人以为有机会进入商业房地产里面，结果增加了商业房地产的量，结果就养更多的老鼠。”
